La fiscalité du viager pour le vendeur et pour l’acheteur

Le viager a de nouveau le vent en poupe, on compte de plus en plus de transactions dans ce marché qui, s’il reste un marché de niche, est redevenu très dynamique ces dernières années. Mais au-delà du fonctionnement il est bon de connaître la fiscalité du viager en tant que vendeur ainsi qu’en tant qu’acheteur avant de s’engager.

La fiscalité du viager pour l’acheteur

Dans le cas d’un viager occupé (par opposition au viager libre), c’est l’usufruitier qui supporte la taxe d’habitation et la taxe de ramassage des ordures ménagères.
La seule taxe à la charge de l’acheteur est la taxe foncière, ce qui est normal puisqu’il devient propriétaire du bien.

Dans le cas d’investisseurs ayant déjà un patrimoine immobilier et étant ou frolant l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière qui succède à l’ISF), il faut savoir que l’achat d’un bien en viager occupé n’est soumis à l’IFI qu’à hauteur d’une petite partie (valeur du bien minorée de la valeur d’occupation par le vendeur). Cela peut ainsi inciter certains investisseurs à se tourner vers des achats en viager plutôt que vers des locatifs classiques qui augmenteraient alors fortement le montant de leur Impôt sur la Fortune Immobilière.
Attention, avec le viager libre c’est la valeur totale du bien qui est soumise à l’IFI que l’on peut minorée de la valeur capitalisée de la rente versée au vendeur.
Pour l’acheteur c’est le seul avantage fiscal, puisque les rentes versées ne sont pas déductibles des revenus, qu’il s’agisse des revenus du travail ou des revenus immobiliers.
Mais pour l’acheteur, acheter en viager n’a pas vocation à être une opération de baisse de ses impôts mais bien un achat immobilier lissé dans le temps, souvent sans passer par un crédit immobilier et qui, en cas de décès de l’occupant plus tôt que prévu, peut s’avérer être un bon investissement immobilier.
Comme le dit le cabinet spécialisé Viagers Lapous : « Ne cherchez pas à acheter en viager pour payer moins d’impôts sur votre revenu ».

La fiscalité du viager pour le vendeur

Pour le vendeur, le bouquet (la somme versée par l’acheteur, correspondant habituellement à environ 20% de la valeur du bien acheté) n’est pas concerné par les plus-values s’il s’agit de sa résidence principale.
Par contre, une part de la rente viagère perçue chaque mois devient du revenu imposable qui se cumule avec la retraite et éventuels autres revenus. La fraction retenue est fonction de l’âge du vendeur lors de la signature de la vente en viager :
-70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans
-50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus
-40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus
-30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.

En ce qui concerne l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), le vendeur (ou créditrentier) doit intégrer la valeur d’occupation du bien s’il continue de l’habiter.

Que vous soyez un potentiel vendeur ou acheteur d’un viager n’hésitez pas à consulter des professionnels dans ce domaine qui seront à même de vous proposer des biens de qualité et de vous aider dans votre montage fiscal.

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