LMNP : combiner location étudiants et touristes

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’avère à la fois souple (pas de comptable à avoir, il suffit de tenir une comptabilité sur un tableau et de conserver ses factures) et fiscalement intéressant puisque l’on est imposé que sur la moitié des revenus encaissés. Et en achetant un bien où la demande locative est forte autant durant l’année scolaire avec les étudiants que durant l’été avec les touristes il y a moyen de maximiser la rentabilité de son investissement.

Louer aux étudiants et aux touristes

En louant de mi-septembre à fin mai à des étudiants puis de début juin à mi septembre à des touristes un studio meublé à proximité d’une zone universitaire et de la mer, un investisseur peut réaliser un revenu annuel conséquent tout en restant sous le plafond annuel de 23.000 euros de recettes locatives pour pouvoir bénéficier du statut LMNP.

Prenons un exemple concret : Un studio à Gruissan (11430) de 25 mètres carrés environ se vend plus ou moins 65.000 euros, soit 70.000 euros avec frais de notaire. Il y a de l’offre en suffisance pour que les prix n’explosent pas comme on peut le constater sur le site immobilier Aude.

Une fois meublé, ce studio pourra être loué disons 8 mois à un étudiant fréquentant l’IUT de Perpignan ou la faculté de droits de Narbonne qui sont à moins de 10 kilomètres de Gruissan. Ce type de bien se loue environ 350 euros par mois hors charges. Puis sur les mois de juin, juillet et août ce studio sera loué à des touristes, au tarif de 350 euros la semaine en juin, 400 euros la semaine en juillet pour atteindre 450 euros la semaine pendant le première quinzaine du mois d’août. Ne prenez pas votre calculatrice, nous avons fait le calcul pour vous : le total perçu est de 7900 euros, sachant qu’il reste encore théoriquement 4 semaines de libre. Donc les recettes locatives de ce studio meublé seront de 7900 à 8500 euros environ par an.

On atteint ainsi un taux de rentabilité annuel de bien plus de 10% (disons entre 11 et 12%) ce qui est plutôt rare, voire même exceptionnel. Bien entendu cela demande une implication personnelle puisqu’il faudra s’occuper des états des lieux d’entrée et de sortie notamment pendant la période estivale, bien qu’il soit possible de faire appel à une agence immobilière spécialisée pour cela.

Il est également possible d’atteindre ce type de rentabilité en louant exclusivement l’été des biens très haut de gamme et idéalement placés, par exemple tels que ceux localisés sur la région de St Tropez que l’on retrouve sur La Maison De Luxe. Par contre le ticket d’entrée est bien plus élevé tant en matière d’acquisition du bien que du coût de son équipement. Là où un jeune couple se satisfera d’un canapé lit dans un studio de 25 mètres carrés, la famille aisée louant une maison avec piscine pour 4 à 5000 euros la semaine sera en droit de profiter d’un confort élevé. D’où un investissement dans la literie, le mobilier, les équipements électro-ménagers… bien plus élevé.

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